Le lease back

Encore un mot barbare, en français cela s’appelle une cession bail. Vous comprenez mieux ? En fait, il s’agit, sur le principe d’une opération assez simple. Vous êtes propriétaire d’un bien, vous le cédez à un organisme financier qui vous le reloue avec une option d’achat. Deux questions se posent : pourquoi faire une telle opération ? et comment cela marche ?

L’objectif de faire ce type d’opération est assez simple. Transformer une immobilisation en cash, tout en ayant la possibilité de continuer à l’utiliser. Clairement, vous transformez du haut de bilan (actif immobilisé) en bas de bilan (trésorerie). Ne vous faites pas d’illusions, si votre société a un problème structurel de cash, vous ne trouverez pas d’organisme financier pour réaliser ce type d’opération, trop risqué. Par contre, cela peut se faire s’il s’agit d’un problème ponctuel, et surtout si cela sert à financer un développement. La banque, ou l’organisme financier, ne se lancera dans l’opération que si elle a une vision claire et un engagement de votre part sur l’utilisation des fonds. 

Comment cela marche. D’abord, il ne s’agit pas de n’importe quel bien. Cela s’applique très bien sur des biens immobiliers, mais c’est également utilisé pour d’autres immobilisations corporelles comme des machines. Dans tous les cas, il faut que vous en soyez le propriétaire. Il faut également que les biens soient en bon état et avec une durée de vie résiduelle relativement longue.

Vous allez vendre ce bien à l’organisme financier. Il faudra une évaluation d’un expert indépendant. Il est peu probable que l’acquéreur le reprenne à 100% de sa valeur, mais tout est une question de négociation.

L’organisme financier va ensuite mettre en place un crédit-bail, pour vous relouer le bien, moyennant un loyer. La durée de ce crédit-bail sera forcément toujours inférieure à la durée de vie résiduelle du bien. Cette opération prévoit en général une option de rachat par la société du bien à la fin de l’opération. Mais cela n’est pas obligatoire. Imaginez que vous fassiez cela sur un équipement de production, dans 10 ans il peut être plus intéressant pour vous d’acquérir un neuf, plutôt que de reprendre un ancien. 

Fiscalement, ce type d’opération n’est pas neutre. En effet, vous allez revendre un bien qui souvent est amorti de façon importante, voire à 100%. Il va donc y avoir une plus value qui sera imposée. Par contre, le loyer que vous allez payer sera lui déductible de votre résultat fiscal. Cet aspect des choses doit bien entendu être pris en compte par vous lorsque vous envisagez de mettre en place ce type d’opération. 

Le lease back est donc une opération qui est assez lourde. Elle ne peut s’envisager que pour une société qui est en bonne santé financière et qui souhaite utiliser cet argent pour réaliser une opération précise. Oubliez le lease back si votre société se porte mal. 

 

 

Michel Pivot (3 juin 2014)

DAF Evolution